Wynajem mieszkań od strony prawnej - dyskusja

Ja stoję po tej drugiej stronie, czyli mam mieszkanie, które wynajmuję. I tak jak najemcy szukają kogoś godnego zaufania, kto w najmniej zaskakującym momencie nie wypowie umowy lub nie zmieni jej warunków, tak wynajmujący ze świecą w ręku szukają dobrych lokatorów.

Ogólnie stwierdzam, że lokatorzy nie dbają o mieszkania. My przyjęliśmy więc zasadę, że po każdym kolejnym całość odświeżamy, ale robimy to najtańszym możliwym kosztem. Oczywiście pobieramy też kaucję. Ostatnio co prawda wymieniliśmy okna na nowe oraz piecyk gazowy w łazience, ale na tym koniec naszych inwestycji. Po prostu nie warto.

Tak naprawdę dopóki delikwent wnosi opłaty, a sąsiedzi się nie skarżą, to nie można sprawdzić co się dzieje w lokalu, bo naruszałoby to postawową konstytucyjną zasadę nietykalności mieszkania. My w każdym razie nie dzwonimy, nie wchodzimy i nie kontrolujemy. Jeśli jest problem, to lokator wie, gdzie nas znaleźć.

Mieszkanie wynajmujemy od jakichś ośmiu lat. I tak mieliśmy tam już studentów (fajni chłopcy, złego słowa nie można powiedzieć), małżeństwo, które urządziło sobie melinkę, mieliśmy też starszego pana z młodą kobietą i maleńkim dzieckiem (przestali płacić czynsz i kiedy straciliśmy nadzieję na odzyskanie długu, to niestety musieliśmy postąpić dosyć radykalnie, nakazując im opuszczenie lokum), mieszkała też samotna pani, która wpadła w tarapaty finansowe, więc przed czasem wypowiedziała umowę, oraz młoda, imprezowa parka. Teraz na szczęście, już trzeci rok, mamy panią, która po rozwodzie stworzyła prawdziwy dom, głównie swoim dzieciom, naprawdę dba, pilnuje i regularnie wnosi opłaty.

Z obecną lokatorką właściwie już się zaprzyjaźniliśmy, jeśli więc mamy jakiś mebelek czy lampę na zbyciu, ostatnio dywan, to dzwonimy z zapytaniem czy przypadkiem nie chce go do siebie. Zwykle chce i bardzo się cieszy .

Przy zawieraniu umowy warto zwrócić uwagę na terminy. Jeśli bowiem umowa zawarta jest na czas określony, a w treści nie ma nic o możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia, to bez ważnych powodów nie ma takiej opcji - ani z jednej, ani z drugiej strony. Warto też spisać co się w mieszkaniu znajduje oraz sporządzić listę usterek - na wszelki wypadek, bo naprawdę różnie bywa.

To, o czym wspominałam wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego (poniżej przytaczam paragrafy, które mogą Cię zainteresować).
Jednak zwykle w umowie znajdują się szczegółowe zapisy kto i w jakim przypadku ma prawo wypowiedzieć najem, jeśli w Waszej jest tylko to, o czym wspomniałaś, to wynika z niej, że wyłącznie właściciel mieszkania ma prawo do wypowiedzenia (i to tylko w przypadku zaistniałej zaległości), Was natomiast obowiązuje termin lipcowy, kiedy to umowa automatycznie ulega rozwiązaniu. Oczywiście możecie przestać wnosić należne opłaty, wtedy druga strona będzie zmuszona do ochrony własnego interesu, co będzie równoznaczne z koniecznością opuszczenia przez Was lokalu w umownym terminie 14 dni, jest to jednak nieprzyjemna sytuacja, dlatego ja bym się na to z własnej woli nie porwała. 
Rzecz jasna zawsze istnieje też możliwość sporządzenia aneksu do umowy lub polubownego porozumienia się. 

Pytasz czy kiedykolwiek oddaliśmy kaucję. Powiem tak - prawie zawsze oddawaliśmy całość, czyli pobrane na początku 100%, nawet jeśli potem okazywało się, że szkody musieliśmy pokryć z własnej kieszeni. Działamy legalnie, najem został zgłoszony do US, więc w takim przypadku wszelkie poniesione wydatki po prostu wrzucamy sobie w koszty prowadzonej działalności. Prawdę mówiąc lokatorami zajmuje się głównie mój mąż, ja się w to raczej nie wtrącam (skonstruowałam tylko umowę ), to on odbiera kaucję i potem ją wypłaca. Widzę, że zawsze ma okropne skrupuły, co mnie samą niekiedy aż irytuje, bo skoro ktoś ewidentnie zniszczył naszą własność, to wartość szkody powinna zostać potrącona. No cóż . Tylko raz jeden jedyny kaucja nie uległa zwrotowi, miało to miejsce w przytoczonym powyżej przypadku, kiedy to zaległości czynszowe dawno przekroczyły jej wartość.

P.S. Jeśli coś Cię jeszcze interesuje, to śmiało pytaj .

---------
Art. 667.
§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Art. 672.
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Art. 673.
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Art. 687.
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Dziękuję za odpowiedzi, póki co nie mam więcej pytań Nie martwię się tym w tej chwili, bo na ten moment wyprowadzka jest jednak odległą perspektywą.

Chociaż jednak jest jedna sprawa: nasz właściciel nie zgodził się na tymczasowe zameldowanie nas. Z tego co się dowiedziałam oznacza to (to tylko przypuszczenie, ale pewnie bardziej się orientujecie, na ile prawdopodobne), że o całej tej działalności nie jest poinformowany Urząd Skarbowy. Czy to jest dla nas ewentualna broń? Pytam też z ciekawości, bez żadnych planów wbijania szpilki

Wynajmowałam różne mieszkania przez wiele lat (moi znajomi również), więc doświadczeń mam sporo
Chyba nie znam żadnego przypadku,w  którym wynajem mieszkania zgłoszony byłby do US. Ewa, owszem, możesz tym straszyć właściciela, chociaż dla mnie to jakieś takie poniżej pasa. Aczkolwiek właściciel może nie chcieć zameldować lokatorów również z innych powodów - np. zabezpieczając sobie możliwość wyrzucenia ich bez nadmiernej papierologii...

Kaucję zawsze nam zwracano w całości. Nigdy też nie miałam większych problemów z właścicielami. Chyba jestem z tych "idealnych" lokatorów Nigdy nie mam żadnych oczekiwań w stosunku do właściciela (chyba tylko takie, żeby nie przyłaził ). Wynajmuję mieszkanie z perspektywą długoterminową, więc bez oporów dokonuję drobnych inwestycji. Nie przyszłoby mi nawet do głowy zapytanie właściciela czy om mi pomaluje na swój koszt pokój lub naprawi pralkę Co najwyżej pytam o zgodę czy my możemy pomalować. Uważam za oczywiste, że skoro ja tu mieszkam i zamierzam mieszkać przez jakiś czas to wszelkie zmiany, które uważam za uprzyjemnienie mojej egzystencji robię na swój koszt. Jeśli zmiany są trwałe (np. zmiana tapety) - pytam o zgodę właściciela. Z kolei nie wyobrażam sobie mieszkać kilka lat i siedzieć w obdrapanej kuchni, bo "to nie moje, więc nie pomaluję".

Tak więc nie spotkałam się nigdy z nadużyciami ze strony właścicieli, sama też ich nie nadużyłam

Vinnga, z tą pralką było tak, że po prostu powiedzieliśmy, że się zepsuła, a że tam akurat wynajmowaliśmy jeden z 3 pokoi, a pralka była staaara, to chcieliśmy się zrzucić i kupić nową. A właściciel uwielbiał takie różne prace, więc "nakrzyczał" na nas, że szkoda pieniędzy i naprawił. A właścicielka jeszcze pytała, czy czegoś nam nie przeprać. I tak zawsze było, wszystkie zamki, kaloryfery itd. - właściciel sam naprawiał, bo lubił. Nie chciałam, żeby to zabrzmiało tak, że tego wymagam.

A lokatorami też jesteśmy raczej bezproblemowymi, nigdy nic nie zniszczyliśmy, imprez nie urządzamy, mieszkania oddawane w normalnym stanie. A z obecną włascicielką szlag mnie trafia, bo jak przyjdzie, to potrafi lamentować, że np. niepozmywane naczynia...

Witam,mam nadzieję że ktoś mi pomoże.Moje dzieci wynajmowały mieszkanie od 1 listopada 2013 roku.Umowa zgłoszona do US..1 list 2014 właściciel poinformował że nie chce zgłaszać przedłużania umowy do US bo nie chce płacić podatku,dzieci się zgodziły,i mieszkały bez umowy.W umowie pisemniej okres wypowiedzenia wynosił 30 dni,jednak dzieci wypowiedziały umowę z 2 tygodniowym wypowiedzeniem.Właściciel nie chce obecnie zwrócić kaucji ,nie z powodu zniszczeń w mieszkaniu bo takowych nie ma,ale chce odliczyć za 10 dni których zabrakło do 30 dniowego wypowiedzenia.Zaznaczam że wyprowadzka była właścicielowi na rękę bo sam chciał wrócić do mieszkania.I teraz nie wiem jak to rozwiązać,czynsz był płacony na konto właściciela,zero zwrotów ze spółdzieli ,wszystko właściciel brał sobie,chce zwrócić tylko część kaucji a resztę rozliczyć za te 10 dni.Moje pytanie czy może tak zrobić?Jak z nim rozmawiać i jakich argumentów użyć aby jednak odzyskać pieniądze.Bardzo prosze o pomoc.Dodam że właściciel,zgodził się na to aby dzieci wyprowadziły sie,napisał że jest mu to na rękę bo sam chce się wprowadzić.Według mnie nastąpiło rozwiązanie umowy za porozumieniem stron więc domaganie się pieniędzy za te 10 dni jest bezzasadne

CARMELA30, są rozbieżności - napisałaś, że umowę przedłużono, ale nie została ona zgłoszona do US, po czym wspomniałaś, że dzieci mieszkały bez umowy. Ta kwestia jest dosyć istotna, dlatego wyjaśnij to, proszę.   

Jeśli rzeczywiście mieszkały bez umowy, to nie obowiązują żadne sprecyzowane warunki, w tym okres wypowiedzenia.
Biorąc pod uwagę wymogi formalne, to właściciel mieszkania powinien zwrócić kaucję w momencie zakończenia umowy, której przecież oficjalnie nie przedłużono. Z drugiej strony w tej umowie musiał znaleźć się zapis w jakiej sytuacji ma prawo do potrąceń z kaucji. Jeśli przyjąć, że od tamtej pory obowiązywała umowa ustna, to można oprzeć się na zapisach pierwotnej umowy - sprawdźcie czy istnieje w niej zapis o potrąceniu kaucji w sytuacji, w jakiej w tej chwili właściciel rości sobie do tego prawo. Nie sądzę, aby był.

Sprawa ogólnie jest dosyć śliska i wiele zależy od tego, co i w jakiej formie zostało ustalone.

Jeśli nie uda Wam się polubownie dojść do porozumienia, to też byłabym za bardziej radykalnymi rozwiązaniami. Swoją drogą ludzie bywają wyjątkowo bezczelni - jeśli było mu na rękę, że mieszkanie będzie wolne wcześniej, to powinien się cieszyć.

Calmelo trafiliście na wyjątkowego tupeciarza...    Niestety bark podpisanej umowy bardzo ogranicza i utrudnia wam dochodzenia swoich roszczeń... Zatrudnianie adwokata raczej przekroczy koszt tej zatrzymanej kaucji...
Jako, że umowa ustna nie zwalnia wynajmującego z opłacania podatku od najmu, to ja na Twoim miejscu wystosowałabym do szanownego pana pismo  z informacją, że oczekuję na zwrot nienależnie zatrzymanej kaucji w ciągu np. 7 dni, po czym jeżeli nie otrzymam swoich pieniędzy, sprawę zgłaszam do US i jako dowód do donosu załączam naszą korespondencję w tym temacie...

Przykre, że człowiek musi się czasami zniżać do szantaży i takiego poziomu dyskusji... ale z drugiej strony dlaczego ludzie nieuczciwi mają  się czuć bezkarnie ? W dodatku ten tekst o telefonie do Twojego adwokata... kompletna żenada. Naoglądał się chłopaczek amerykańskich filmów i kozaczy. Widać musi Was uważać za bardzo łatwych do zastraszenia skoro pozwala sobie na takie teksty. Ja tam bym chętnie sobie porozmawiała z tym jego adwokatem i uświadomiłabym go, kto jest jego klientem...

Odświeżam temat, ponieważ mam pytanie. Do tej pory oboje z partnerem wynajmujemy lokatorom kilka kawalerek, w które zainwestowaliśmy. Zawsze decydowaliśmy się wynająć takim typowym yuppies, ponieważ wszystkie kawalerki są u wrót Mordoru, więc taka była nasza grupa docelowa. No i to się świetnie sprawdzało, ponieważ nigdy nie było żadnych problemów, zniszczonego mienia, przeciągania momentu wyprowadzki, niepłacenia czynszu w terminie itp. Zatrudniliśmy nawet sprzątaczkę, która przy wielkim entuzjazmie najemców sprząta każde mieszkanie raz w tygodniu. Zawsze starannie wybieram lokatorów i zwracam uwagę m.in. na ich wykształcenie oraz pracę (czy jest przyszłościowa i nie będą mieć problemów ze znalezieniem innej w razie utraty). Może to przesadne środki ostrożności, ale prawo jest beznadziejne, więc muszę polegać tylko na swoim nosie.

"Problem" jest taki, że niedługo będę właścicielką dużego mieszkania, którego nie będzie aż tak prosto wynająć wybrzydzając. Mogłabym podzielić je na pokoje i wynająć studentom, ale nie jestem co do tego przekonana. Za dużo niewiadomych. Rodziny w ogóle nie wchodzą w grę, to już sobie dawno ustaliłam. Żadnym rodzinom nigdy nie wynajmę. Chyba że prawo się zmieni albo to będzie ktoś znajomy. Dlatego rozważam sprzedanie tego mieszkania i kupno 2-3 kawalerek. Moje pytanie jest takie: czy da się jakoś prawnie zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami, którzy np. przestaną płacić czynsz? Najem okazjonalny chyba mnie nie obejmuje, bo mam działalność gospodarczą.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to tytuł egzekucyjny. Podstawą prowadzenia egzekucji jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności.
Co to znaczy po polsku? Jak wynajmujący nie płaci, to z aktem notarialnym idzie się do sądu. Sąd ma 3 dni, aby w tzw. postępowaniu klauzulowym nadać aktowi klauzulę wykonalności, dzięki czemu powstaje tytuł egzekucyjny. Teraz możemy iść do komornika.

Na jakiej podstawie twierdzisz, że okres wypowiedzenia wynosi 30 dni, jeśli tego nie zapisaliście w umowie? Ustaliliście to ustnie?
Moim zdaniem zawsze warto spisać umowę, właśnie po to, aby mieć czarno na białym, jakie zasady obydwie strony obowiązują.

Nie boisz się, że jak zaczną się problemy, to lokatorzy sami złożą donos do US? Oni przecież niczym nie ryzykują.
Nie wspominając, że w przypadku kontroli z US kara może okazać się niewspółmierna do obecnych korzyści, tym bardziej, że skoro - jak twierdzisz - kwota odstępnego jest niewielka, to przecież istnieje coś takiego jak kwota wolna od podatku.

Przepraszam, ale teraz widzę, że w kwestii samej umowy po prostu źle Cię zrozumiałam. 
Nie, sam fakt zgłoszenia umowy do US nie daje Ci ochrony przed uciążliwymi lokatorami, za to w razie jakichkolwiek problemów i konieczności skorzystania z pomocy jakiejkolwiek instytucji czy urzędu nie będziesz obawiać się, że niespełnienie tego obowiązku się wyda. Pomijam oczywiście tę kwestię, o której poprzednio wspomniałam, czyli potencjalne szantaże lub donos w odwecie, co się niestety dosyć często zdarza.

W Polsce istnieje coś, co nazywamy swobodą umów, a to znaczy, że umowy cywilnoprawne można kształtować w sposób dosyć dowolny, a dopiero kiedy jakaś sytuacja nie zostanie precyzyjnie opisana, odwołujemy się do przepisów prawa. Zgodnie z tym wskazany przez Ciebie zapis jest jak najbardziej dopuszczalny, zawsze jednak możesz się na niego nie zgodzić.

Przypuszczam, że wynajmujący w ten sposób chciał zabezpieczyć swój własny interes, choć przyznaję, że dotąd nie spotkałam się z takim zapisem.

Insatiable - czy w chwili opuszczania mieszkania spisaliście liczniki?

Nie spisaliśmy i to był błąd. Rachunki były płacone na bieżąco.

To istotnie błąd. Będziesz wiedziała na przyszłość.
Wiesz czy po Twoim wyprowadzeniu ktoś tam zamieszkał?

Nigdzie nie przeczytałam żeby nie mieli spisanej umowy.

Nie wiem czy ktoś po nas tam się wprowadził. Ale analizując rachunek zauważyłam tak samo że opłata abonamentowa też jest od 1.10 do końca listopada gdzie wyprowadziłam się ostatniego września.
Pan chce podać nas do sądu bo niby zostawiliśmy wilgoć. A z wilgocią walczyliśmy 3 lata... Nie wspominając że inni sąsiedzi też mają wilgoć a mieszkanie było dwukrotnie zalane jak mieszkaliśmy. Była też podobno dziurawa rynna i woda szła w ścianę.
Później pracownicy nakładali robili przy bloku wykopy i kładli specjalną tkaninę (nie wiem jak to się nazywa) żeby wilgoć nie szła w blok.
Więc wydaje mi się że w sądzie by sam się ośmieszył.
Boję się tylko że przyjdzie do mojej pracy i będzie robił awanturę.

Mieszkaliśmy w sumie 5 lat. Regularnie płaciliśmy wszystkie rachunki. Na ścianach było widać wilgoć ale zostawiliśmy panu pieniądze na odmalowanie ścian.

Bardzo ciekawy temat - szczególnie dla tych, którzy dopiero zaczynają przygodę z wynajmowaniem mieszkania.

Moje doświadczenia a przy okazji pytanie o Wasze doświadczenie ...

Trzy lata z obecną żoną wynajmowałem mieszkanie.
Umowę wypowiedzieliśmy odpowiednio wcześniej tak, aby z dniem 31 maja oddać klucze właścicielowi.
Wcześniej przed oddaniem odmalowaliśmy ściany i zrobiliśmy generalny porządek.

Na nasze szczęście w nieszczęściu jakiś czas przed ostatecznym oddaniem kluczy mieszkanie zostało zalane - zaciek na suficie z powodu deszczu.
O ile to nie ma większego znaczenia w sprawie o tyle wyraziłem zgodę aby właściciel podczas mojej nieobecności w mieszkaniu zajął się sprawą a podczas rozmowy telefonicznej wyraziłem zgodę by porozglądał się po mieszkaniu celem znalezienia ewentualnych niedociągnięć, które mógłbym jeszcze poprawić przed oddaniem kluczy.

Na oddanie mieszkania ostatecznie umówiliśmy się na 29 maja. Właściciela nie poganiałem więc spokojnie mógł dokonać oględzin lokalu.
Po oględzinach podpisaliśmy "na kolanie" dokument gdzie właściciel przyjmuje mieszkanie w stanie "nienaruszonym" jak z dnia jego oddania.
Umówiliśmy się również - i też spisaliśmy na dokumencie - że 2/3 kaucji zwraca "teraz" a 1/3 (500 zł) zwróci po otrzymaniu rozliczenia za wodę za pierwsze półrocze by wtedy rozliczyć już całość definitywnie. Zgodziłem się gdyż do tej pory wszystkie umowy były dotrzymywane.

31 maja tego roku, właściciel wynajął mieszkanie innej osobie. Mniej więcej 2 tygodnie później zadzwonił do mnie, że nie odda mi 1/3 kwoty nierozliczonej kaucji gdyż lodówka mu nie działa i nowa lokatorka ma z tym problem.

Dodam, że mniej więcej od 1 maja przez cały miesiąc lodówka była wyłączona podobnie jak wszystkie inne urządzenia ponieważ zdążyliśmy się wyprowadzić z lokalu.
Właściciel stwierdził, że taki długi okres niedziałania lodówki wpłynęło na to, że się zepsuła - przestała chłodzić i mrozić.
Potem - dzień później stwierdził, że jednak działa ale nie tak jak powinna. No i generalnie, że naraziłem go na koszta bo musiał kupić nową lodówkę.
Wspomniał, że jeśli nie przyjdę do wcześniej wynajmowanego mieszkania i nie rozliczę się z tej usterki przy obecności jego samego oraz nowego najemcy to sprawę z wypłaceniem kaucji i rozliczeniem rachunku za wodę uznaje za zamkniętą a sam wyjeżdża do Niemiec na pół roku.

Dziś mamy połowę października - właściciel w domu i nadal to samo - naraziłem go na koszta i muszę mu zwrócić resztę za lodówkę.

Co o tym myślicie?

Z góry dziękuję za wszelkie opinie

Dlatego, żeby pozbyć się takich problemów zawsze najlepiej dobrze skonstruować umowę najmu pokoju, albo chociaż pobrać najlepiej bezpieczną z neta.

Podpisujecie takie szemrane umowy i później jesteście wykorzystywani, na przyszłość podsyłam Wam, z której ja korzystam już 2 lata i przy której nie mam żadnych problemów: [nieregulaminowy link]

Stary temat, ale się podepnę

Czy są jakieś odgórne zasady dotyczące terminu wypowiedzenia umowy najmu (nie chodzi mi o czas wypowiedzenia).

Załóżmy, że w umowie jest podany miesięczny okres wypowiedzenia, opłaty wnosi się z góry.
Czy wypowiedzieć umowę można w każdym momencie tj. każdego dnia miesiąca, czy np. pierwszego, bądź ostatniego dnia miesiąca?
Jeśli wypowiem umowę np. 9 września, to okres wypowiedzenia kończy się 9 października. Za październik wnoszę proporcjonalną opłatę, czyli za 9 dni miesiąca?

zależy co masz w umowie- często jest zapis : z końcem kolejnego miesiąca, albo "licząc od.."
jesli nie jest to sporecyzowane, tylko masz informację o miesięczym okresie wypowiedzenia, to znaczy ze odliczasz od 9 do 9.

No właśnie, w umowie tego nie mam; inaczej, nie szukałabym pomocy

Dziękuję, czyli praktycznie wychodzi to podobnie, jak podpowiedziała też Lady Loka

A na jakie kwestie dobrze jest zwrócić uwagę przy zakupie?